Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun est un régime fiscal permettant aux investisseurs immobiliers locatifs de déduire l'amortissement comptable du bien de leurs revenus fonciers ou locatifs imposables. Il constitue le successeur naturel du dispositif Pinel, arrivé à expiration fin 2024, et s'applique à l'acquisition de logements neufs destinés à la location.
Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d'impôt forfaitaire (indépendante de la situation fiscale réelle de l'investisseur), le Jeanbrun repose sur le principe comptable de l'amortissement : chaque année, une fraction de la valeur du bien est considérée comme une charge déductible des revenus locatifs, réduisant ainsi la base imposable.
Un bien immobilier se déprécie physiquement avec le temps. L'amortissement reconnaît cette dépréciation comme une charge réelle, déductible fiscalement. Plus vous êtes fortement imposé, plus l'économie fiscale est importante.
Comment fonctionne l'amortissement dans le dispositif Jeanbrun ?
Le bien est divisé en composants, chacun amorti sur sa durée de vie théorique. Voici les principaux composants et leur durée d'amortissement :
Amortissement annuel estimé : ~6 500 € (composants mixtes sur 20 ans en moyenne)
Loyer annuel : 9 600 € (800 €/mois)
Base imposable sans Jeanbrun : 9 600 €
Base imposable avec Jeanbrun : 9 600 – 6 500 = 3 100 €
Économie fiscale (TMI 30%) : 6 500 × 30% = 1 950 € par an
Économie fiscale (TMI 41%) : 6 500 × 41% = 2 665 € par an
Jeanbrun vs Pinel : comparaison objective
| Critère | Pinel (terminé) | Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Mécanisme | Réduction d'impôt forfaitaire | Amortissement comptable |
| Durée d'engagement | 6, 9 ou 12 ans obligatoires | Flexible, pas d'engagement imposé |
| Avantage selon TMI | Identique pour tous | Proportionnel à la tranche d'imposition |
| Plafonds de loyer | Loyers plafonnés imposés | Plus de souplesse tarifaire |
| Durée de l'avantage | Limitée à la durée d'engagement | Sur toute la durée d'amortissement |
| Statut en 2026 | Terminé (fin 2024) | Actif |
Conditions et éligibilité
- Logement neuf ou VEFA : le bien doit être neuf et répondre aux normes RE2020.
- Destination locative : le bien est loué nu ou meublé (régimes fiscaux distincts).
- Déclaration adaptée : en régime réel (revenus fonciers ou BIC selon la location nue ou meublée).
- Tenue d'une comptabilité : un tableau d'amortissement annuel est nécessaire (souvent géré par un expert-comptable ou un gestionnaire).
Rentabilité nette réelle avec le dispositif Jeanbrun
Le Jeanbrun améliore structurellement la rentabilité nette après impôts. Pour un investisseur à TMI 30%, l'économie fiscale annuelle peut représenter 1 à 3% du prix du bien sur les premières années — ce qui transforme un rendement brut de 4% en rendement net effectif de 5 à 5,5% une fois la fiscalité optimisée.
Combiné aux frais de notaire réduits à 2–3% dans le neuf et à l'absence de travaux les premières années, le rendement global d'un investissement locatif neuf avec Jeanbrun peut dépasser celui d'un bien ancien mieux positionné géographiquement mais plus fiscalisé.
Questions fréquentes sur le dispositif Jeanbrun
Le Jeanbrun est applicable sur tout le territoire français, sans restriction de zone géographique. Contrairement au Pinel qui imposait des zones (A, A bis, B1), le Jeanbrun concerne tous les logements neufs destinés à la location, dans toutes les villes. C'est un avantage significatif pour les investisseurs visant des marchés en dehors des zones tendues.
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) intègre également un mécanisme d'amortissement pour la location meublée. Le Jeanbrun est plus large et s'applique aussi à la location nue (régime foncier réel). Les deux mécanismes utilisent l'amortissement par composants mais diffèrent sur le régime fiscal applicable (revenus fonciers pour le nu, BIC pour le meublé).
Ce n'est pas obligatoire mais fortement recommandé. La décomposition en composants, le calcul des amortissements annuels et leur déclaration requièrent une comptabilité rigoureuse. Un expert-comptable spécialisé en immobilier locatif optimise le tableau d'amortissement et sécurise la déclaration. Progedim vous met en relation avec des partenaires spécialisés.
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