Pourquoi le neuf pour un investissement locatif ?
L'immobilier neuf cumule des avantages structurels que l'ancien ne peut pas offrir à un investisseur locatif : optimisation fiscale via le dispositif Jeanbrun, frais d'entrée réduits, zéro travaux les premières années, garanties constructeur et DPE A ou B garanti assurant la pérennité de la valeur locative.
Pour un investisseur à TMI 30% ou plus, la combinaison de l'amortissement Jeanbrun avec les charges déductibles (intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière) peut réduire la base imposable à quasi-zéro sur les premières années, transformant le rendement brut en rendement net effectif bien supérieur.
Rendements locatifs par ville — 2026
| Ville / Zone | Rendement brut | Tension locative | PTZ |
|---|---|---|---|
| Paris intra-muros | 3,5–4% | Très élevée | Zone A bis |
| Petite couronne (92, 93, 94) | 4–4,8% | Élevée | Zone A bis / A |
| Lyon, Bordeaux, Nantes | 4,2–5% | Élevée | Zone A |
| Rennes, Montpellier, Strasbourg | 4,5–5,2% | Élevée | Zone A / B1 |
| Villes moyennes dynamiques | 5–5,5% | Modérée à élevée | Zone B1 |
Loyer mensuel : 750 € (9 000 €/an)
Rendement brut : 5,0%
Amortissement Jeanbrun : ~5 800 €/an
Charges déductibles (intérêts + gestion + TF) : ~3 500 €/an
Base imposable résiduelle : 9 000 – 5 800 – 3 500 = – 300 € (déficit)
Impôt sur revenus locatifs : 0 € les premières années
Rendement net effectif estimé : ~4,8–5%
Étapes d'un investissement locatif neuf réussi
Définir l'objectif patrimonial
Revenus complémentaires, préparation retraite, transmission ? L'objectif détermine la localisation, la taille du bien et le régime fiscal optimal (nu ou meublé).
Analyser sa situation fiscale
La tranche marginale d'imposition (TMI) détermine le bénéfice du Jeanbrun. Plus la TMI est élevée (30%, 41%, 45%), plus l'amortissement est fiscalement puissant.
Sélectionner le programme et la ville
Progedim analyse la tension locative, les perspectives de valorisation, la qualité du promoteur et les caractéristiques du programme pour chaque client.
Monter le financement
Optimisation du plan de financement (apport, durée, taux), mise en relation avec les partenaires bancaires, constitution du dossier de crédit.
Mettre en place le Jeanbrun
Décomposition en composants, tableau d'amortissement, déclaration adaptée — avec nos partenaires experts-comptables spécialisés en immobilier locatif.
Les critères d'un bon investissement locatif neuf
- Emplacement : proximité transports, universités, pôles d'emploi — la demande locative prime sur tout
- Taille du bien : T2 et T3 offrent généralement le meilleur rapport rendement/risque de vacance
- Qualité du promoteur : bilans financiers, projets livrés, solidité des garanties
- Loyer de marché réaliste : ne pas survaluer le loyer — un bien loué en continu surperforme un bien surévalué
- Charges de copropriété : préférer les résidences aux charges maîtrisées (chauffage collectif gaz à éviter)
Questions fréquentes
La location meublée (LMNP) offre l'amortissement via le régime BIC avec des avantages fiscaux souvent supérieurs pour les TMI élevées. La location nue est plus simple à gérer et bénéficie également du Jeanbrun en régime foncier réel. Le choix dépend de votre TMI, du marché local et de votre appétence pour la gestion. Progedim vous accompagne dans cette analyse.
Dans les zones que nous sélectionnons (zones A et A bis principalement), le taux de vacance est structurellement faible. Un bien neuf bien situé, à loyer de marché, se loue en général en moins de 3 semaines. La qualité du bien (DPE A, équipements neufs) est également un argument locatif fort pour des locataires de qualité.
La livraison d'un programme VEFA intervient généralement 18 à 24 mois après la signature du contrat de réservation. Pendant cette période, seuls les appels de fonds progressifs sont versés au promoteur. Les loyers commencent dès la livraison et la mise en location. Cette période de construction est à anticiper dans le plan de trésorerie.
Simulez votre rendement locatif net avec Progedim
Nos conseillers modélisent rendement brut, net d'impôts avec Jeanbrun, et flux de trésorerie sur 15 ans.